Επαγγελματικές & Εμπορικές Μισθώσεις – Νομικός Οδηγός
Οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις αποτελούν κεντρικό εργαλείο για κάθε επιχείρηση που στεγάζει τη δραστηριότητά της σε μισθωμένο ακίνητο.
Το νομικό πλαίσιο που τις διέπει έχει μεταβληθεί ουσιωδώς κατά την τελευταία δεκαετία, με τη σταδιακή απομάκρυνση από το προστατευτικό καθεστώς του παρελθόντος και τη μετάβαση σε ένα σύστημα ευρύτερης συμβατικής ελευθερίας.
ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
Το νομικό πλαίσιο που ρυθμίζει σήμερα τις επαγγελματικές μισθώσεις είναι το εξής:
- Ο Αστικός Κώδικας (άρθρα 574 επ.), ο οποίος εφαρμόζεται συμπληρωματικά
- Το Π.Δ. 34/1995, το οποίο κωδικοποίησε το παλαιότερο δίκαιο εμπορικών μισθώσεων (Ν. 813/1978)
- Ο Ν. 4242/2014 (άρθρο 13), ο οποίος αναμόρφωσε ριζικά το πλαίσιο για τις μισθώσεις που συνάπτονται από 28.02.2014 και εξής
- Ο Ν. 5007/2022 (άρθρο 96), που εισήγαγε ανώτατο όριο (πλαφόν) ετήσιας αναπροσαρμογής μισθώματος, με ισχύ που έχει παραταθεί έως 31.12.2026
ΟΡΙΣΜΟΣ & ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
Εμπορικές ή επαγγελματικές μισθώσεις νοούνται οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται για την άσκηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ή επαγγελματικής δραστηριότητας, κατά την έννοια του Π.Δ. 34/1995 (άρθρο 1 παρ. 1).
Η ιδιότητα του εκμισθωτή δεν ασκεί επιρροή. Αρκεί η πραγματική χρήση του μισθίου για εμπορική ή επαγγελματική δραστηριότητα, ανεξαρτήτως αν ο εκμισθωτής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο.
Στο πεδίο εφαρμογής εμπίπτουν ενδεικτικά μισθώσεις καταστημάτων λιανικής και χονδρικής πώλησης, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, γραφείων, ιατρείων, φαρμακείων, εργαστηρίων καθώς και βοηθητικών χώρων (αποθηκών) που εξυπηρετούν τους ανωτέρω χώρους.
Αντιθέτως, εξαιρούνται οι μισθώσεις κινητών πραγμάτων (ακόμη και αν χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς), η αγρομίσθωση (η οποία υπάγεται σε ειδικό καθεστώς) και η χρονομεριστική μίσθωση (time sharing), η οποία ρυθμίζεται από ιδιαίτερες διατάξεις.
Εξαιρούνται επίσης οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, οι οποίες ρυθμίζονται από τον Ν. 4446/2016.
ΔΙΑΚΡΙΣΗ ΠΑΛΑΙΩΝ & ΝΕΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ
Ο Ν. 4242/2014 δημιούργησε δύο διακριτά νομικά καθεστώτα. Οι «παλαιές» μισθώσεις, δηλαδή αυτές που είχαν συναφθεί πριν από τις 28.02.2014, εξακολουθούν να διέπονται από τις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995 (ελάχιστη διάρκεια δώδεκα ετών, αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία, ιδιόχρηση, ανοικοδόμηση κ.λπ.).
Αντιθέτως, οι «νέες» μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την ανωτέρω ημερομηνία, διέπονται κατά κύριο λόγο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και τις ελάχιστες προστατευτικές ρυθμίσεις του άρθρου 13 Ν. 4242/2014.
Η διάκριση αυτή έχει καίρια πρακτική σημασία. Τούτο διότι στις νέες μισθώσεις δεν ισχύουν πλέον οι παλαιότερες διατάξεις περί ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης ή αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας.
Επομένως, η προστασία του μισθωτή εξαρτάται αποκλειστικά από τη σύμβαση και τις γενικές ρήτρες του ΑΚ (ΑΚ 281, 288, 388).
ΔΙΑΡΚΕΙΑ & ΔΕΣΜΕΥΣΗ
Κατά το άρθρο 13 παρ. 1 εδ. α’ του Ν. 4242/2014, οι νέες εμπορικές μισθώσεις ισχύουν τουλάχιστον για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο.
Η τριετής αυτή διάρκεια είναι αναγκαστικού δικαίου και δεσμεύει αμφότερα τα μέρη. Συνεπώς, τυχόν συμφωνία για διάρκεια μικρότερη της τριετίας μετατρέπεται εκ του νόμου σε τριετή.
Αντιστρόφως, αν τα μέρη συμφωνήσουν ελεύθερα μεγαλύτερη διάρκεια (π.χ. εξαετία, εννεαετία), ισχύει ο μεγαλύτερος χρόνος, ο οποίος δεσμεύει και τις δύο πλευρές.
Τούτο σημαίνει ότι κανένα μέρος δεν δικαιούται μονομερή αποδέσμευση πριν τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις νόμιμης καταγγελίας.
Η «ασύμμετρη δέσμευση» στην πράξη
Ένα συχνό πρακτικό ζήτημα αφορά τη δυνατότητα του μισθωτή να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο από τον εκμισθωτή.
Πράγματι, τα μέρη δύνανται να διαπραγματευθούν διαφοροποιημένη δέσμευση ανά πλευρά, υπό τον όρο ότι κανένα μέρος δεν δεσμεύεται για χρόνο μικρότερο της νόμιμης τριετίας. Μία τέτοια ρύθμιση είναι σύνηθες αίτημα του μισθωτή σε μισθώσεις εννεαετούς διάρκειας.
Ο μισθωτής αναλαμβάνει δέσμευση τριετίας, ενώ ο εκμισθωτής δεσμεύεται για ολόκληρη την εννεαετία, ώστε ο μισθωτής να εξασφαλίζει μακρά χρήση αλλά και δυνατότητα αποχώρησης σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης.
Κατάργηση του «δικαιώματος μεταμέλειας»
Ο Άρειος Πάγος με την ΑΠ 971/2022 έκρινε ότι το παλαιό «δικαίωμα μεταμέλειας» του μισθωτή (άρθρο 43 Π.Δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με τον Ν. 3853/2010) δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις που συνάπτονται υπό το καθεστώς του Ν. 4242/2014.
Επομένως, ο μισθωτής δεν δικαιούται πλέον αναιτιολόγητη αποδέσμευση μετά την πάροδο ενός έτους. Η νόμιμη τριετής (ή μεγαλύτερη συμβατική) δέσμευση ισχύει απαρέγκλιτα.
ΜΙΣΘΩΜΑ & ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ
Το ύψος του μισθώματος ορίζεται ελεύθερα από τα μέρη (ΑΚ 361). Ομοίως, η τυχόν ετήσια αναπροσαρμογή καθορίζεται συμβατικά.
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετικός συμβατικός όρος, η αναπροσαρμογή γίνεται εκ του νόμου σε ποσοστό 75% του ετήσιου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), όπως ανακοινώνεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ).
Πέραν της συμβατικής αναπροσαρμογής, κάθε μέρος δύναται να ζητήσει δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά τις διατάξεις του ΑΚ 388 (απρόοπτη μεταβολή συνθηκών). Η δυνατότητα αυτή αφορά μεταβολές ουσιώδεις και απρόβλεπτες, οι οποίες ανατρέπουν τη βάση της σύμβασης.
Ο Άρειος Πάγος με την ΑΠ 399/2023 επιβεβαίωσε ότι οι γενικές διατάξεις περί ελαττωμάτων του μισθίου (ΑΚ 576 επ.) εφαρμόζονται πλήρως και στις εμπορικές μισθώσεις κατ’ άρθρο 44 Π.Δ. 34/1995, παρέχοντας στον μισθωτή δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής μισθώματος σε περίπτωση πραγματικών ελαττωμάτων.
Πλαφόν αναπροσαρμογής 2023 και εφεξής
Ο νομοθέτης, ανταποκρινόμενος στις υψηλές πληθωριστικές πιέσεις, εισήγαγε με τον Ν. 5007/2022 (άρθρο 96) ανώτατο όριο αναπροσαρμογής. Σύμφωνα με τις τελευταίες τροποποιήσεις, για τις εμπορικές μισθώσεις που εμπίπτουν στο Π.Δ. 34/1995, η ετήσια αναπροσαρμογή μισθώματος δεν μπορεί να υπερβεί συγκεκριμένο ποσοστό που ορίζεται βάσει του ΔΤΚ του προηγούμενου έτους. Η ρύθμιση αυτή έχει παραταθεί έως 31.12.2026.
Πρέπει να σημειωθεί ότι η ρύθμιση αφορά μόνο τις αυτόματες (βάσει ΔΤΚ ή σύμβασης) αναπροσαρμογές και δεν θίγει τη δικαστική αναπροσαρμογή κατ’ ΑΚ 388.
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ
Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, οι οποίες εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί σε κατάλληλη κατάσταση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (ΑΠ 399/2023).
Ειδικότερα, ο εκμισθωτής ευθύνεται για τα πραγματικά και νομικά ελαττώματα του μισθίου, καθώς και για την έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων (ΑΚ 576, 577).
Σε περίπτωση ελαττωμάτων, ο μισθωτής δικαιούται:
- μείωση ή μη καταβολή μισθώματος για όσο χρόνο παρεμποδίζεται η χρήση,
- αποζημίωση εφόσον ο εκμισθωτής ευθύνεται για το ελάττωμα, ή
- καταγγελία της μίσθωσης εφόσον ο εκμισθωτής δεν αποκαταστήσει εγκαίρως τη χρήση (ΑΚ 585).
Τα δικαιώματα αυτά είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν είναι δυνατή η εκ των προτέρων παραίτηση από αυτά.
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΜΙΣΘΩΤΗ
Η κύρια υποχρέωση του μισθωτή είναι η εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 574, 595). Η καταβολή γίνεται χωρίς όχληση, στην προθεσμία που ορίζει η σύμβαση.
Υπαίτια καθυστέρηση παρέχει στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης (ΑΚ 597).
Περαιτέρω, ο μισθωτής οφείλει να κάνει χρήση του μισθίου σύμφωνα με τη σύμβαση και να μην μεταβάλλει μονομερώς τη χρήση (ΑΚ 594).
Υποχρεούται επίσης να γνωστοποιεί αμελλητί στον εκμισθωτή κάθε ελάττωμα ή κίνδυνο (ΑΚ 590), καθώς και να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης στην κατάσταση που το παρέλαβε, με εξαίρεση τις φθορές από τη συνήθη χρήση (ΑΚ 599).
ΔΑΠΑΝΕΣ & ΒΕΛΤΙΩΣΕΙΣ ΣΤΟ ΜΙΣΘΙΟ
Οι αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρηση του μισθίου βαρύνουν κατ’ αρχήν τον εκμισθωτή (ΑΚ 591). Αντιθέτως, οι ωφέλιμες (βελτιωτικές) δαπάνες, που ο μισθωτής πραγματοποιεί χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, δεν γεννούν δικαίωμα αποζημίωσης, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΚ 904 επ.).
Στην πράξη, η κατανομή δαπανών ρυθμίζεται κατά κανόνα αναλυτικά στη σύμβαση μίσθωσης. Συνηθέστατα, ο μισθωτής αναλαμβάνει το κόστος εσωτερικής διαρρύθμισης (fit-out), ενώ ο εκμισθωτής φέρει την ευθύνη για κατασκευαστικά ελαττώματα και κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.
Προσοχή χρειάζεται στη σύνταξη ρήτρας «παράδοσης σε αρχική κατάσταση» κατά τη λήξη, η οποία μπορεί να επιβαρύνει σημαντικά τον μισθωτή αν δεν οριοθετηθεί με σαφήνεια (πχ φυσιολογική φθορά).
ΕΓΓΥΗΣΗ & ΕΓΓΥΟΔΟΣΙΑ
Η καταβολή εγγύησης (εγγυοδοσίας) αποτελεί συνήθη εμπορική πρακτική, χωρίς να προβλέπεται υποχρεωτικά από τον νόμο. Το ύψος της, ο τρόπος αναπροσαρμογής της και οι όροι επιστροφής της ρυθμίζονται αποκλειστικά από τη σύμβαση (ΑΚ 361).
Κατά πάγια νομολογία, η εγγυοδοσία δεν αποτελεί αντικείμενο συμψηφισμού αλλά απόσβεσης ενοχής μέσω καταλογισμού, η οποία λαμβάνει χώρα μετά τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή.
ΣΥΜΒΑΤΙΚΟΣ ΤΥΠΟΣ
Η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης δεν υπόκειται σε συστατικό έγγραφο τύπο. Δύναται να καταρτιστεί και προφορικά. Ωστόσο, η έγγραφη κατάρτιση έχει καίρια αποδεικτική σημασία.
Ο Άρειος Πάγος με την ΑΠ 639/2023 επανέλαβε ότι, ακόμη και αν η σύμβαση καταρτίστηκε εγγράφως και τα μέρη συμφώνησαν ότι κάθε τροποποίηση θα γίνεται εγγράφως, η σύμβαση μπορεί εν τούτοις να τροποποιηθεί με νεότερη σιωπηρή συμφωνία, τούτο διότι η νεότερη συμφωνία καταργεί και τον όρο περί εγγράφου τύπου (ομοίως και η ΑΠ 130/2019).
Επιπλέον, σημειώνεται ότι η υποβολή ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης στη ΓΓΠΣ (μέσω ΑΑΔΕ) αποτελεί φορολογική υποχρέωση αλλά δεν αποτελεί συστατικό τύπο. Η παράλειψή της δεν θίγει το κύρος της σύμβασης αλλά ενδέχεται να δημιουργήσει φορολογικές κυρώσεις.
ΛΥΣΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Η εμπορική μίσθωση λύεται:
- με τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου ή της νόμιμης τριετίας,
- με νεότερη συμφωνία των μερών αποδεικνυόμενη με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας,
- με καταγγελία μετά τη λήξη, τα αποτελέσματα της οποίας επέρχονται τρεις μήνες μετά την κοινοποίηση.
Για τις νέες μισθώσεις, η καταγγελία γίνεται πάντοτε εγγράφως.
Αν μετά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής εξακολουθεί τη χρήση χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, επέρχεται σιωπηρή αναμίσθωση αορίστου χρόνου (ΑΚ 611). Η δυνατότητα υπομίσθωσης ρυθμίζεται από τη σύμβαση σε συνδυασμό με τα άρθρα 593 ΑΚ και 11 Π.Δ. 34/1995.
ΕΠΙΛΥΣΗ ΔΙΑΦΟΡΩΝ
Οι μισθωτικές διαφορές εκδικάζονται ως ειδικές διαδικασίες (ΚΠολΔ 614 επ.).
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε εμπορικές μισθώσεις στις οποίες υπάρχει ρήτρα διαμεσολάβησης στη σύμβαση, οπότε είναι υποχρεωτική η υποβολή σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία (ΥΑΣ) διαμεσολάβησης πριν τη συζήτηση της υπόθεσης στο δικαστήριο (Ν. 4640/2019).
ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ
Διάρκεια σε νέες μισθώσεις
Ο μισθωτής που σχεδιάζει μακροπρόθεσμη επένδυση (π.χ. διαρρύθμιση, εξοπλισμός) πρέπει να διαπραγματευθεί μεγαλύτερη από τριετία δέσμευση του εκμισθωτή. Η νόμιμη τριετία δεν αρκεί για την απόσβεση σημαντικών επενδύσεων.
Αντιστρόφως, αν ο μισθωτής επιθυμεί ευελιξία, μπορεί να επιδιώξει τριετή δέσμευση για τον ίδιο και μεγαλύτερη υπέρ του (π.χ. εννεαετία), ώστε να εξασφαλίσει σταθερότητα χωρίς μακρά δέσμευση.
Ρήτρα αναπροσαρμογής μισθώματος
Η σύμβαση πρέπει να ρυθμίζει ρητά τον τρόπο αναπροσαρμογής, το ποσοστό και τη βάση υπολογισμού. Αν δεν ρυθμιστεί, εφαρμόζεται η νόμιμη αναπροσαρμογή (75% ΔΤΚ).
Η ύπαρξη μεγάλου πληθωρισμού καθιστά σκόπιμη τη συμπερίληψη ρήτρας ανώτατου ορίου αναπροσαρμογής ή κλιμακωτής αναπροσαρμογής.
Έγγραφος τύπος
Αν και δεν είναι υποχρεωτικός νομικά, ο γραπτός τύπος είναι ουσιώδης για αποδεικτικούς λόγους.
Η σύμβαση πρέπει να ρυθμίζει αναλυτικά τουλάχιστον τη χρήση του μισθίου, τη διάρκεια, το μίσθωμα, την αναπροσαρμογή, την εγγύηση, τις δαπάνες και τις προϋποθέσεις καταγγελίας. Κάθε τροποποίηση πρέπει επίσης να γίνεται εγγράφως, παρά το γεγονός ότι η νομολογία δέχεται και σιωπηρή τροποποίηση.
Ελαττώματα μισθίου
Ο μισθωτής πρέπει να ελέγξει προσεκτικά το ακίνητο πριν τη σύναψη της σύμβασης και να αξιώσει τη συμβατική κατοχύρωση συγκεκριμένων ιδιοτήτων (π.χ. πολεοδομική νομιμότητα, άδεια χρήσης, κατασκευαστικά χαρακτηριστικά).
Η αναφορά σε «γνωστά ελαττώματα» στη σύμβαση εξασθενεί τα δικαιώματα μείωσης μισθώματος.
Δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ
Η ηλεκτρονική υποβολή πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης μέσω της εφαρμογής ΑΑΔΕ αποτελεί φορολογική υποχρέωση.
Η παράλειψη δεν θίγει το κύρος της σύμβασης αλλά μπορεί να οδηγήσει σε φορολογικές κυρώσεις και αδυναμία νόμιμης έκπτωσης μισθωμάτων.
Εικονικότητα
Μίσθωση που συνάπτεται εικονικά (π.χ. με ασυνήθιστα χαμηλό μίσθωμα, χωρίς εγγύηση, με προκαταβολή πολλών μισθωμάτων) είναι αυτοδικαίως άκυρη κατ’ ΑΚ 138. Ο κίνδυνος αυξάνεται σε μισθώσεις μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων, οι οποίες μπορεί να χαρακτηριστούν ως εικονικές μισθώσεις.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που άπτεται της εμπορικής / επαγγελματικής σας μίσθωσης.